Opinie: Amsterdam in het rood

De groeiende stroom van buitenlands kapitaal op zoek naar goede rendementen in de Amsterdamse woningmarkt stuwt de prijzen op, met alle gevolgen van dien. Die gevolgen storen Tom Leenders en vragen om actie, zo schrijft hij in dit opiniestuk voor PvdAAmsterdam.nl.

Een groeiend gat tussen arm en rijk in Amsterdam en voorzieningen die onder druk komen te staan, laten mij niet koud. Saskia Sassen (Hoogleraar Sociologie – LSE / Universiteit Chicago, haar recente boek: Expulsions: Brutality and Complexity in the Global Economy (2014) gaat hier verder op in. ) waarschuwde er in mei van dit jaar al voor tijdens ‘De staat van de stad #3’. Financialisering van de woningvoorraad zorgt voor ongelijkheid en ruimtelijke segregatie aldus Sassen. Steden met een grote mate van ongelijkheid functioneren niet en zijn simpelweg niet prettig om te zijn of te komen. Het kan toch niet zo zijn dat Amsterdam die kant op gaat. Daarom fietste ik afgelopen donderdagavond naar het Volkshotel voor een college met Zef Hemel (Bijzonder Hoogleraar Grootstedelijke Vraagstukken – UvA) en Ewald Engelen (Hoogleraar Financiële Geografie – UvA) georganiseerd door Ruimtevolk. Het was druk. Waar ik een verhaal verwachte over de merkbare gevolgen van prijsopdrijvend buitenlands kapitaal in de Amsterdamse vastgoedmarkt, werden het conflicterende colleges over de onontkoombaarheid van globalisering (Hemel) en de macht van het grootkapitaal voor steden (Engelen). Interessant, maar verhalen met verschillende toonhoogte.

Woningwaarde in euro / m2 (2014)

Woningwaarde in euro / m2 (2004)

Nu besef ik me heel goed dat er niet ‘een’ vastgoedmarkt is in Amsterdam en ook dat er niet te spreken valt over ‘het buitenlands kapitaal’. De ontwikkeling die ik zie en waarvan ik vind dat we die scherp in de gaten moeten houden, zijn de buitenlandse beleggingen in de Amsterdamse woningmarkt. Zowel (voornamelijk) Brits private equity in het centrum, als het opkopen van aantrekkelijke vastgoedportefeuilles van de woningcorporaties door beleggers. Hoewel de verhalen van Hemel en Engelen een brede insteek hadden en niet specifiek ingingen op de gevolgen van buitenlandse kapitaal voor de Amsterdamse woningmarkt, heb ik er wel een aantal lessen uit gehaald.

Winst voor de stad?

Buitenlands kapitaal in de Amsterdamse vastgoedmarkt is voornamelijk rendements- en waarde zoekend vermogen. De vraag is wat deze geldstroom daadwerkelijk bijdraagt aan de echte Amsterdamse economie van alledag en daarmee aan de stad? Waarschijnlijk weinig. De recente film ‘Boom Bust Boom’ laat dat mooi zien. De film, een ‘must see’, is een coproductie van Terry Jones (Monty Python) en Theo Kocken (Hoogleraar Economie en Bedrijfskunde – VU) over waarom wij mensen van de ene naar de andere crisis hobbelen. Dat gebeurt als de financiële markt niet meer bijdraagt aan de echte economie maar rendement met rendement maakt. Stijgende vastgoedprijzen zijn mooi voor eigenaren die speculeren en rendement pakken, maar de organisaties die het rendement wegschrijven, dragen vaak weinig bij aan de echte, dagelijkse Amsterdamse economie. Zowel Hemel als Engelen benadrukten daarmee het bijzonder grote belang van erfpacht voor de stad, waardoor de stad als geheel meeprofiteert van stijgende vastgoedwaarde en ruimtelijke invloed heeft. Dat staat nu serieus op de helling. Natuurlijk is het huidige erfpachtsysteem niet perfect, maar het afschaffen ervan (naar eeuwigdurend) zoals het huidige college van B&W voor ogen heeft, is radicaal en kortzichtig. De stad heeft minder invloed op wat er met de grond gebeurt en profiteert niet mee met stijgende vastgoedwaarde. Daarnaast zal het inflatie van activa verder stimuleren. Ofwel, door het afschaffen van de erfpacht, stijgen de prijzen verder en profiteert de stad proportioneel nog minder. Maar goed, daarover meer tijdens de avond over erfpacht op 25 september in Pakhuis de Zwijger. Komt allen!

Een oproep!

De impact van buitenlands vermogen op stijgende vastgoedprijzen in Amsterdam is complex. Aan de ene kant is het onwenselijk in delen van de woningmarkt. Het leidt tot tweedeling wanneer bijvoorbeeld Stadgenoot een groot deel van de Derde Oosterparkstraat als ‘complex’ verkoopt aan een Britse belegger, waarbij zittende huurders vaak moeten vertrekken.

Noot:  “Zo worden er steeds minder woningen aan zittende huurders verkocht, ondanks de wettelijk toegestane korting van maximaal 10 procent. In 2009 ging nog zo’n 15 procent van de verkochte corporatiewoningen in Amsterdam naar zittende huurders. Afgelopen jaar was dat bij een corporatie als Eigen Haard nog slechts 8 procent (23 van de 300) en bij Ymere maar zo’n 3 procent (ongeveer 20 van 600). Dat komt natuurlijk door die enorme woonlastensprong voor huurders als ze hun woning kopen. “Het verschil is gewoon te groot. Wij kwamen op bijna drie keer zoveel uit”, zegt Rutger Burgers, bewoner van het GWL-terrein die een koopaanbod kreeg van Ymere.”bron

Aan de andere kant zijn de praktisch failliete kantooreigenaren met incourant vastgoed maar wat blij wanneer er nieuw geld beschikbaar komt. Transformatie van kantoren of het in beperkte mate opnieuw bestemmen van cultuur- of industrieel erfgoed is mogelijk door nieuw en buitenlands kapitaal. Ofwel, de stad heeft buitenlands kapitaal nodig, maar we moeten daar oplettend mee omgaan. De huidige, door de eeuwen heen opgebouwde stad die voor iedereen toegankelijk is, wordt in rap tempo minder vanzelfsprekend. Zorgvuldig omgaan met de stad die mij dierbaar is, vraagt om genuanceerd beleid en weloverwogen beslissingen. Radicale en ondoordachte plannen van het huidige college, zoals het afschaffen (eeuwigdurend maken) van de erfpacht, passen daar niet bij. Een erfpachtstelstel dat rekening houdt met de huidige ontwikkelingen wel. Kortom, er is zowel degelijke als innovatieve denk- en doe kracht nodig. Bijvoorbeeld speculatie tegengaan door deze geldstromen, die ook kansen bieden, te koppelen aan de echte economie zoals verduurzaming van de bestaande woningvoorraad. Dat is mijn oproep aan ons progressieve sociaaldemocraten! We zijn het aan onze stand verplicht om samen met een verhaal en actie te komen die beter anticipeert op wat de stad nodig heeft en Amsterdammers van ons vragen. Een verhaal dat slim anticipeert op de steeds groter wordende rol van steden, van netwerken en concentratie in die steden (Hemel). En een verhaal waarin de stad een belangrijke rol speelt in de duurzame en emanciperende economie van de toekomst.

Voor de PvdA is Tom bestuurslid in Amsterdam Oost en zit in de werkgroep Stedelijke Ontwikkeling Amsterdam en de landelijke werkgroep Volkshuisvesting. Hij heeft 7 jaar in de stedelijke ontwikkeling gewerkt als onderzoeker, projectleider en beleidsadviseur en werkt op dit moment als senior adviseur voor het Ministerie van OC & W.